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法拍房购买需要填平这些“坑”

来源: 中丞法拍网 发布时间:2019-02-10 12:13:03

     随着楼市价格逐步升高和各地限购政策的纷纷推出, 法拍房以其价格优势和在大多数城市不受限购政策影响的优势日益受到投资者的青睐。但是由于投资法拍房存在较多风险,敢于尝试法拍房的投资者仍然属于少数 。因此,研究合理投资法拍房的对策很有必要,在把握房源基本情况后,可以有漏可捡。


一、法拍房的法律界定及其来源


  1 .法拍房的法律界定法拍房,全称是法院拍卖房产,是指遭法院强制执行拍卖的房屋。 当债务人无法偿还债务时, 债权人向法院提起诉讼,通过司法判决将债务人所有的房屋拍卖,以拍卖所得价款偿还债务。 根据《中华人民共和国拍卖法》 以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中 拍卖、 变卖财产的规定》的规定, 拍卖财产要确定保留价,拍卖过程中 投资者应价不达保留价不能成交。保留价通常由法院参照评估价确定,在首次拍卖时不得低于评估价的 80%; 如果出现流拍, 再行拍卖时可以降低保留价,但是再次拍卖时的保留价不得低于前次拍卖保留价的 80%。

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  2 .法拍房的来源
法拍房由法院强制拍卖,通常来源于以下四个渠道:一是住房贷款违约产生,
二是民间借贷违约产生,三是法院判决没收产生,四是无主房屋处置。 从现实生活中来看, 法拍房主要来源于住房贷款违约和民间借贷违约产生, 也有极少部分来源于司法没收产生, 无主财产的处置产生的法拍房很少。


二、 投资法拍房的风险分析从拍卖平台司法拍卖的公告和竞买须知, 法拍房多数情况下是以现状拍卖的,竞买须知规定投资者在竞价购买法拍房时已经对法拍房的现状和可能的权利以及物理瑕疵有了充分了解, 这会使得部分不熟悉的投资者承担意料不到的风险。


  1 法拍房投资者容易陷入原房主的债务纠纷对于民间借贷纠纷产生的法拍房来说, 可能存在多次抵押, 存在多个债权人,法院在处置这类房屋时有可能不完全掌握抵押情况, 这会导致解抵押时间很漫长,影响过户,即使过户成功也有可能陷入民间债务纠纷。


  2 法拍房投资者的资金压力较大在法拍房的竞买须知中,通常要求在竞买成功的 15个工作日内付清全款,这对于投资者来说存在较大的资金压力。即使是注明了可以贷款的法拍房, 如果投资者征信不良或者是由于多次抵押导致解抵押不及时, 对于资金实力不足的投资者来说会产生较高的融资费用, 甚至会因为付款不及时导致法拍房被法院收回重新拍卖, 由此产生的损失将由投资者自行承担。


  3 法拍房的房产属性不明投资者在竞买前要详细了解法拍房的房产属性, 包括土地剩余使用年限, 是属于划拨还是出让, 如果是划拨土地在过户时需要补缴土地出让金, 会给买受人带来额外支出。此外投资者还会遇到房屋腾退的问题。 根据《合同法》 和《物权法》 以及《最高人民法院关于民事执行中拍卖、 变卖财产的规定》 , “拍卖财产上原有的租赁权和用益物权不因拍卖而消失。 ” 由于买卖不破租赁, 即使取得了房屋的所有权在租约期限内也不能居住。


  4 法拍房可能存在欠费和学位占用情况法拍房可能存在欠费情况, 包括欠缴
的增值税、 个税以及物业费、 水电费、 燃气费、 网络费等其他费用, 这都会给买受人带来额外的支出。 另外, 部分法拍房可能存在学位和户籍被占用的情况, 导致以落户或者子女入学为目的的投资者无法落户或者入学。

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三、 合理投资法拍房的对策正是由于以上原因,虽然法拍房越来越多的走进人们的视野当中,但是敢于尝试法拍房的投资者仍然属于少数。 投资者充分认识到上述风险后采取对应的措施仍然会取得较好的收益。


  1 慎重选择投资的法拍房的种类投资者在其他条件一致的情况下, 可以优先选择由于住房贷款按揭违约的法拍房。这种类型的法拍房债务人的背景相对比较简单, 两证抵押在银行,房屋所属土地一般是出让, 不存在补缴土地出让金的问题, 通常也不存在多重抵押的问题。 这有利于投资者也就是买受人在较短时间内,过户并减少额外支出。


  2 充分了解当地限购政策由于限购政策不同地方不同时期都有变化, 投资者要针对具体情况投资限购房。投资人在购买法拍房以前务必要咨询当地的住建部门以了解最新的限购政策是否包含了法拍房。只有充分了解当地限购政策,才能合理投资。

19.jpg  3 详细调查法拍房的现状

详细调查法拍房的现状十分必要,包括法拍房的来源, 房屋的土地属性, 是否存在多重抵押, 物业费水电费以及其他费用的, 对可能付出的成本做出详尽的评估。对于存在较长租约的法拍房,是否约定了租金增长方式。 如果是以落户或者子女入学为目 的的购房,一定要确定学位或者户籍是否占用。 综合考虑了以上因素, 在此基础上对法拍房价值进行调整以后再确定并以此确定自己的出价范围。综上所述, 在投资者充分了解谨慎筹划的基础上,在人民法院的司法保障和银行的金融保障之下,法拍房市场将会迎来更加良性的发展。


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